空き家を売りたい！売却までの流れと買取査定の方法、不動産会社の選び方や依頼のポイント

空き家を売りたいと考えている方は年々増加しています。相続や転居、住み替えなどで使われなくなった家は、放置すれば固定資産税や維持管理費などの負担が続くばかりか、老朽化による資産価値の低下も避けられません。しかし、「どのように売却すればよいのか」「信頼できる不動産会社の選び方」など、疑問を抱える方も多いでしょう。

本記事では、空き家を売りたい方に向けて、売却の流れから不動産会社の選び方まで詳しく解説します。

空き家売却の流れとポイント

空き家を売却するためには、適切な手順やポイントを把握しておくことが重要です。多くの方は不動産売却の経験が少ないため、どのように進めれば良いのか悩むことも少なくありません。ここでは、空き家の売却を成功させるための基本的な流れと、各ステップでのポイントを解説します。

空き家売却の流れ

まずは空き家を売却する際の一般的な流れを見てみましょう。

• 売却準備（必要書類の収集、物件状態の確認）
• 不動産会社に査定依頼（複数社への依頼が望ましい）
• 媒介契約の締結（一般・専任・専属専任から選択）
• 販売活動の開始（物件情報の掲載、内覧対応）
• 買主との交渉（価格や条件の調整）
• 売買契約の締結（手付金の受け取り）
• 決済・引き渡し（残金の受け取り、鍵の引き渡し）

売却準備の段階では、登記簿謄本（全部事項証明書）や固定資産税評価証明書、建築確認済証などの基本書類を揃えておくことが重要です。特に相続した空き家の場合は、名義変更が完了しているかを確認してください。また、実際に物件を訪問して現状を確認し、写真撮影をしておくと、査定時や売却活動に役立ちます。

査定依頼では、市場価値を正確に把握するために、できれば3社以上の不動産会社に依頼しましょう。各社の査定額や提案内容を比較検討することで、適切な売却戦略を立てることができます。

媒介契約締結後は、物件情報の掲載や内覧対応などの販売活動が始まります。この段階では、不動産会社と連携しながら効果的な売却活動を行うことが重要です。買主が見つかれば価格や条件の交渉を行い、合意に達したら売買契約を締結します。

最後に残金の受け取りと物件の引き渡しを行い、売却が完了します。一般的な売却期間は3〜6ヶ月程度ですが、物件の状態や価格設定、地域の需要などによって大きく変わることもあります。早期売却を希望する場合は、価格設定や売却方法の工夫が必要になるでしょう。

不動産会社に査定依頼する際のポイント

査定を依頼する際には、「訪問査定」と「机上査定」の2種類があります。「訪問査定」は不動産会社の担当者が実際に物件を見て詳しく調査するため、より正確な査定額が算出されます。一方、「机上査定」は物件情報だけで行う簡易査定で、概算価格を素早く知ることができますが、精度は高くありません。

複数の不動産会社に効率よく査定を依頼するには、一括査定サービスの利用がおすすめです。一度の入力で複数社に同時に査定を依頼でき、各社の提案を比較検討できます。

査定を依頼する際は、空き家の正確な情報を伝えましょう。築年数や広さ、リフォーム歴、設備の状態など、詳細な情報を提供することで、より正確な結果が得られます。また、近隣で実際に取引された事例なども聞いておくと、査定額の妥当性を判断する材料になります。

売却方法の選択と契約形態

空き家の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2つがあります。「仲介」は不動産会社が買主を探す方法で、市場価格に近い金額で売却できる可能性が高いですが、成約までに時間がかかることがあります。一方、「買取」は不動産会社が直接買い取るため、査定額は低めになりますが、確実かつ迅速に売却できるメリットがあります。

仲介を選択した場合、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約方式があります。

• 一般媒介契約：複数の不動産会社に依頼できる一方、各社の売却活動が消極的になる可能性があります
• 専任媒介契約：他の不動産会社への同時依頼はできませんが、不動産会社のみが使えるシステム「レインズ（不動産流通機構）」への登録義務や、2週間に1回以上の定期報告の義務があります
• 専属専任媒介契約：専任媒介契約の条件に加えて売主による自己発見取引も制限される代わりに、1週間に1回以上の定期報告を受け取れます

売却スケジュールや物件の状態、立地条件などを考慮して、最適な売却方法と媒介契約形態を選びましょう。

空き家特有の売却時の注意点

空き家を売却する際には、通常の中古住宅とは異なる注意点があります。まず挙げられるのが建物の劣化状態です。長期間使用していない家屋は、水回りの不具合やシロアリ被害、屋根や外壁の劣化などが進行していることが多いため、事前に状態を確認し、必要に応じて修繕を検討しましょう。

また、家財道具や不用品の処分も重要なポイントです。空き家には前居住者の家具や生活用品が残されていることが多く、これらを処分しないと内覧時に悪い印象を与えたり、売買契約後のトラブルの原因になったりします。遠方に住んでいる場合は、空き家整理サービスの活用も検討しましょう。

空き家売却では条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が適用される場合があります。売却を検討する際は税理士や不動産会社に相談して確認することをおすすめします。

買取査定の方法

不動産売却の方法として、近年注目されているのが「買取」です。一般的な仲介販売と比較して、迅速かつ確実に現金化できるメリットがあります。特に空き家の場合、建物の状態や立地条件によっては買取が適している場合も少なくありません。ここでは、買取査定の基本的な流れと、より良い条件で買取してもらうためのポイントを解説します。

買取査定の流れ

買取は、通常の仲介売却とは異なり、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。

買取を希望する場合、電話やウェブサイトなどから不動産会社に連絡して基本情報を伝えると、担当者が建物の状態や立地条件、周辺環境などを詳しく調査します。査定後、通常1週間程度で買取価格が提示されるので、提示された価格に納得できれば買取契約を締結し、決済日を決定します。所有権移転登記に必要な書類を準備し、不動産会社から代金を受け取って物件を引き渡すことで取引が完了します。仲介と比べて売却までの期間が短く、早ければ2週間程度で現金化できることが買取のメリットです。

買取査定を依頼する際のポイント

買取査定を依頼する際は、複数の買取業者に依頼することが重要です。買取価格は会社によって大きく異なることがあるため、最低でも3社以上から見積もりを取ることをおすすめします。

また、物件の良い点をアピールすることも大切です。最寄り駅からの距離や日当たり、周辺環境の良さなど、物件の魅力を具体的に伝えることで、査定額がアップする可能性があります。一方で、不具合や問題点も隠さず正直に伝えましょう。後から発覚すると、契約解除や減額交渉の原因になることがあります。

さらに、査定時には必要書類を事前に準備しておくことも大切です。登記簿謄本や建築確認済証、固定資産税納税通知書などの基本書類に加え、リフォーム履歴や修繕記録があれば用意しておくと、状態の良さをアピールする材料になります。

買取は仲介に比べて売却価格が低くなる傾向がありますが、確実性やスピード感を重視する場合には適した選択肢です。特に相続トラブルがある物件や遠方で管理が難しい空き家、老朽化が進んでいる物件などは、買取を検討する価値があるでしょう。

不動産会社の選び方

空き家を売却する際、不動産会社選びは成功の鍵を握る重要なステップです。適切な会社を選ぶことで、売却価格や期間、ストレスの少なさなど、あらゆる面でメリットが生まれます。下記のポイントを押さえてあなたにぴったりの不動産会社を探しましょう。

• 地域密着型で現地の不動産市場に精通している
• 空き家や古家の売却実績が豊富
• 担当者の対応が丁寧で、質問に対する回答が具体的
• 売却計画や価格設定の根拠が明確
• 複数の販売戦略や選択肢を提案してくれる
• 口コミや評判が良い

まず「地域密着型」の不動産会社は、その地域の相場観や需要傾向を熟知しているため、適正価格での売却が期待できます。地元の買主ネットワークを持っていることも多く、成約までの期間短縮につながるでしょう。特に郊外や地方の空き家では、地域特性を理解している会社を選ぶことが重要です。

また「空き家売却の実績」も重要なポイントです。空き家特有の問題（相続関係や建物の劣化など）に対応できるノウハウを持つ会社は、トラブルを未然に防ぎ、スムーズな取引を実現できます。過去の空き家売却事例や成功実績を具体的に聞いてみると良いでしょう。

「担当者の対応」も見逃せないポイントです。質問への回答が明確で、専門用語をわかりやすく説明してくれる担当者は信頼できる証拠です。また、こちらの事情や要望をしっかり聞いてくれる姿勢も重要です。最初の問い合わせ時の対応から、信頼関係を築ける担当者かどうかを判断しましょう。

不動産会社に売却を依頼する際のポイント

不動産会社に空き家の売却を依頼する際には、スムーズな取引と満足のいく結果を得るために下記のポイントを確認しておきましょう。

• 売却条件（価格、期間、引き渡し条件など）を明確にしておく
• 媒介契約の内容をしっかり確認する
• 売却活動の報告を定期的に受ける体制を整える
• 売買契約時の特約事項や瑕疵担保責任について理解する
• 決済・引き渡し時の必要書類を事前に準備しておく

契約前に「売却条件を明確にしておく」ことは、後のトラブル防止のために重要です。希望売却価格だけでなく、売却希望期間や引き渡し条件、残置物の扱いなど、細かい条件も伝えておきましょう。特に空き家の場合、建物の状態や近隣との関係など、特有の事情があれば事前に伝えておくことで、適切な対応が期待できます。

「媒介契約の内容確認」も重要なポイントです。契約期間や媒介手数料、専任・一般の契約形態により、売主の権利義務が変わります。特に専任媒介や専属専任媒介の場合は、他社への依頼制限や自己発見取引の制限があるため、契約内容をよく理解しておく必要があります。

「売却活動の報告」についても事前に確認しておきましょう。特に遠方に住んでいる場合は、メールや電話での定期報告の頻度や内容について合意しておくことで、売却状況を把握しやすくなります。反響状況や内覧結果などの情報共有が適切になされるかどうかは、信頼関係構築の重要な要素です。

売買契約を締結する際には「特約事項や瑕疵担保責任」についても理解しておく必要があります。特に空き家の場合、建物の不具合や隠れた瑕疵について、どこまで責任を負うのかを明確にしておくことが重要です。状況によっては、専門家による建物状況調査（インスペクション）の実施も検討すると良いでしょう。

まとめ

空き家売却は「準備→査定→媒介契約→販売活動→交渉→契約」という流れで進みます。本記事を参考に各ステップのポイントを押さえることで、スムーズに売却を進めることが可能です。また、空き家は特殊な事情が多いため、専門家のアドバイスが役に立ちます。必要に応じて不動産会社に相談し、負担を減らしながら有利な条件での売却を実現しましょう。

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