マンション売却は人生の大きな決断の一つです。住み慣れたマイホームを手放すという感情面の葛藤だけでなく、資産価値の高いマンションをいかに適正価格で売却するかという経済的な側面も重要になります。多くの方が「マンション売却の相場は？」「どの不動産会社に依頼すべき？」「いつが売り時？」といった疑問を抱えています。
本記事では、マンション売却を成功させるためのポイントや不動産会社の選び方について解説します。マンション売却を視野に入れている方はぜひ参考になさってください。
マンション売却の流れとポイント
マンション売却は複数のステップを踏む必要があり、全体の流れを把握しておくことでスムーズに準備や取り引きを進められます。基本的な流れは以下の通りです。
- 売却準備：必要書類の用意、物件の整理・清掃
- 不動産会社選び：複数社からの査定取得、比較検討
- 媒介契約締結：専任媒介か一般媒介かを決定
- 販売活動：広告掲載、内覧対応
- 売買契約：買主との価格交渉、契約書類の作成・締結
- 引き渡し：残金決済、鍵の引き渡し
- 確定申告：譲渡所得税の申告
この一連の流れは通常3〜6ヶ月程度かかります。特に重要なのは初期の準備段階です。適切な価格設定のための市場調査や、物件の魅力を最大限に引き出すための準備が売却成功の鍵となります。
また、媒介契約の種類によって不動産会社の対応や売却スピードも変わってきます。専任媒介契約は一社に依頼するため情報の一元管理ができますが、一般媒介契約は複数社に依頼できるためより広い範囲での販売活動が期待できます。自分のニーズや状況に合わせて選ぶことが大切です。
不動産会社選びのポイント
マンション売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが非常に重要です。以下のポイントを押さえて、自分にぴったりの不動産会社を見つけましょう。
実績と評判を確認する
マンション売却を成功させるためには、売却物件の地域や建物種別（戸建て・マンションなど）に精通した不動産会社を選ぶことが大切です。まずはその不動産会社の売却実績から、同エリア内における類似物件の取引実績を確認してみましょう。実績があれば、市場価値を適切に評価してくれる可能性が高くなります。
また、インターネット上の口コミサイトや知人からの評判も重要な判断材料になります。「対応が丁寧だった」「売却価格に満足できた」といった声が多い会社は信頼できるでしょう。逆に「連絡が取りにくい」「価格が大幅に下がった」といった否定的な評判が目立つ場合は注意が必要です。
実績と評判は、その不動産会社の実力を知る上で最も基本的かつ重要な指標といえます。
営業力と販売力を見極める
不動産会社の営業力と販売力は、マンション売却の成否を左右する重要な要素です。良い不動産会社は、単にポータルサイトに物件を掲載するだけでなく、独自のネットワークや販売戦略を持っています。具体的な手法としては、自社のウェブサイトやSNSでの情報発信、購入検討者データベースの活用、オープンハウスの実施などが挙げられます。
また、物件の魅力を最大限に引き出す提案力も重要です。ホームステージングやリフォーム提案といったマンションの価値を高めるプロフェッショナルなアイディアを持っている会社は、高値売却の可能性を高めてくれます。営業担当者との初回面談時に、具体的な販売戦略や過去の成功事例を質問してみると、その会社の営業力や販売力が見えてくるでしょう。
複数社から査定を取る
マンション売却を検討する際は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。不動産会社によって査定額に差が出ることは珍しくなく、時には数百万円の開きが生じることもあります。これは各社の査定基準や市場分析、販売戦略の違いによるものです。3〜5社程度に査定してもらうことで大まかな適正価格を知ることができます。
ただし、査定額の高さだけで判断するのは注意が必要です。なかには契約を取るために意図的に高い査定額を提示し、後から値下げを勧めてくる「高額査定営業」という手法を取る会社もあります。査定額の根拠についても詳しく説明を求め、その論理性や裏付けとなるデータを確認することが大切です。複数社の査定を比較することで、より客観的な市場価値の把握が可能になります。
手数料と費用を確認する
費用面の透明性が高く、無駄な出費を抑える提案をしてくれる会社を選ぶことで安心して進められます。
マンション売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめ、様々な費用が発生します。仲介手数料は売却価格に応じて法律で上限が定められており、例えば4,000万円のマンションの場合は126万円（税別）が上限です。上限額で請求する会社もあれば、割引プランを提供している会社もあります。
また、仲介手数料以外にも印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税など複数の費用がかかります。さらに、売却前のリフォームや清掃費用なども考慮する必要があります。不動産会社との契約前に、これらの費用について詳細な説明を求め、売却後に手元に残る金額を正確に把握しておくことが重要です。
サポート体制を確認する
マンション売却は多くの書類手続きや法的な知識が必要となる複雑なプロセスです。そのため、一般人が不動産売却をする際は不動産会社のサポートが欠かせません。良い不動産会社は、物件査定や販売活動だけでなく、契約書類の作成・説明、ローン残債の処理方法、住民税や固定資産税の精算、引っ越しのタイミングなど、様々な場面でアドバイスしてくれます。
会社のサポート体制だけでなく、担当者の対応力も優れているとさらに心強いパートナーになります。質問への回答が迅速かつ丁寧か、専門用語をわかりやすく説明してくれるか、トラブル発生時の対応は適切かなどをチェックしましょう。
また、担当者の変更がなく一貫してサポートしてくれる体制があるかも確認しておくと安心です。売却は数ヶ月にわたるプロセスなので、長期的な信頼関係を築ける会社を選ぶことが成功への近道となります。
売却相場の調べ方
マンション売却をスムーズに進めるには、適正な価格設定をすることが大切です。以下にご紹介する複数の方法を組み合わせて相場調査を行いましょう。
- 不動産ポータルサイトの検索：同エリア・類似物件の掲載価格をチェック
- マンションデータベースサイト：マンションマーケットなど、特定のマンションの過去の取引情報を調査
- 不動産会社の訪問査定：複数社に実際に物件を見てもらい査定してもらう
- レインズ（不動産流通標準情報システム）の成約価格：不動産会社に依頼して実際の取引価格を確認
- 国土交通省の不動産取引価格情報：地域ごとの平均取引価格を把握
これらの方法を併用することで、より正確な相場観を掴むことができます。ただし、類似物件であっても立地・階・向き・リフォーム状況などによって価格は変動します。また、「実際に売れた価格」と「売り出し価格」には差があることを理解しておく必要があります。不動産ポータルサイトで見る価格はあくまで「売り出し価格」であり、実際の成約価格はこれより5〜10%程度低くなるとイメージしておきましょう。
相場調査では、できるだけ新しい情報を参考にしましょう。不動産市場は金利動向や経済状況によって変動するため、半年以上前の情報は参考にならないことがあります。実際に査定を依頼する際は、査定額の根拠についても詳しく説明を求め、自分自身も相場観を持っておくことで、不動産会社との価格交渉を適切に行うことができます。
レインズ（不動産流通標準情報システム）は、不動産業者のみが利用できるシステムです。不動産会社はレインズのほか、独自のネットワークで様々な情報を持っています。時間に余裕があれば、不動産会社に足を運んで相談してみることをおすすめします。
売り時を見極める際のポイント
マンション売却のタイミングは、売却価格や売却のしやすさに大きく影響します。最適な売り時を見極めるためのポイントを見ていきましょう。
- 不動産市場の動向：金利の低下時や住宅ローン減税などの優遇政策がある時期は買い手が増える
- 不動産の築年数：一般的に築10年を超えると急激に価値が下がり始める
- 季節要因：3月〜4月（転勤・入学シーズン）や9月〜10月は需要が高まる
- エリア開発：新駅の開業や商業施設の建設など、周辺環境の向上が見込まれる前
- 大規模修繕工事：大規模修繕後は物件の状態が良く、売りやすいタイミングになる
- 税制優遇の条件：3,000万円特別控除の適用条件（居住年数など）を満たすタイミング
これらの要素を総合的に判断することが重要です。例えば、「不動産価格が上昇傾向にある」「自分のマンションがある地域で再開発が予定されている」「大規模修繕工事が完了したばかり」といった条件が重なれば、売却に適したタイミングと言えるでしょう。
ただし、個人の事情も重要な判断材料です。住宅ローンの返済状況、次の住居の準備状況、家族構成の変化などを考慮して決める必要があります。特に、売却益で次の住居を購入する予定がある場合は、「売ってから買う」か「買ってから売る」かの判断も必要です。前者は確実な資金計画が立てられる一方、一時的な仮住まいが必要になります。後者は住み替えがスムーズですが、ダブルローンのリスクや売却が長引いた場合の資金繰りに注意が必要です。
不動産・個人の両方の観点から総合的に判断して無理のない売却計画を立てましょう。
まとめ
マンション売却で大切なのは、「不動産会社選び」「相場の把握及び適正な価格設定」「売り時の見極め」の3点です。不動産会社に任せるだけでなく、自分でも売却の流れを理解して調査を行うことでスムーズな取引が可能になります。この記事を参考にしながら、適切な準備と戦略で満足のいくマンション売却を実現してください。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ 代表取締役 沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業する。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
【保有資格】宅地建物取引士、FP他