実家を売却したい！相続した家を売るときの流れと後悔しないための処分方法

実家を相続したものの住む予定がなく、維持費の負担や管理の手間を考えて売却を検討するケースは少なくありません。そのまま放置すると、空き家となり建物の劣化が進むリスクや維持コストといった悩みを抱える可能性があるため、使う予定がないのであれば処分しておきたいものです。

実家の処分方法のひとつとして挙げられるのが、「売却」です。本記事では、実家を売却する際の流れや処分方法、税制上の特例などについて詳しく解説します。相続した実家で悩んでいる方はぜひご覧になってみてください。

実家を売却するメリット

「実家を売却する」という選択肢には、多くのメリットがあります。特に、「遠方に住んでいる」「既に住居を持っている」といった場合には、売ってしまうのが最も手間がかからずスピーディーに現金化できる有力な方法といえます。

【実家を売却するメリット】

• 維持管理費用の負担軽減
• 相続税の納税や相続人間での財産の分配に必要な現金の確保
• 空き家リスクの回避

家を所有しているだけで、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。また、家の状態を保つためには修繕費や庭の手入れ費用なども必要です。特に築年数の古い家は、屋根や外壁の補修費用が数十万円から数百万円かかることも珍しくないため、不要なら手離してしまった方が負担が減ります。

また、空き家のまま放置すると、盗難や近隣トラブルなどが懸念されます。売却することで生活費や教育費に充てられるまとまった現金を確保できるだけでなく、トラブルの不安から解放されて安心して生活できるようになります。

後悔しない実家の処分方法

相続した実家の処分方法は売却だけではありません。建物の状態や立地条件、将来の計画などを総合的に考慮して、最適な選択肢を検討することが重要です。

売却による処分

「売却」は最もシンプルで確実な処分方法です。不動産会社などのサポートを受けながらしっかり戦略を立てて売却活動を行えば、相場に近い金額での売却が期待できます。好立地などの条件が整っていれば短期間での取り引きも可能です。

ただし、仲介手数料や諸費用が発生するため、一般的に手取り額は「売却価格の95％程度」になってしまうことを留意しておきましょう。

賃貸として活用

実家の立地や建物の状態が良好な場合は、「賃貸物件」として活用することもできます。家賃収入により長期的な安定収益を得ることができ、時期が来たら売却することも可能です。

ただし、賃貸経営には入居者募集や建物管理、修繕対応などの手間がかかります。また、空室・家賃滞納といったリスクも考慮する必要があるため、不動産の賃貸を初めて行う場合には、不動産会社や管理会社のサポートを受けるとよいでしょう。

リフォーム・リノベーション後の活用

古い実家でも、リフォームやリノベーションを行うことで資産価値を高めることができます。古屋ならではの魅力を残しながら現代のライフスタイルに合わせた改修・設備更新を行うことで、他の物件にはない価値を生み出すことができます。

リフォーム・リノベーションで重要なのは、事前の収支計算です。リフォーム・リノベーション費用が膨らんで結果的に損をする、といったことがないように留意しましょう。特に「水回りのリフォーム」や「耐震補強工事」は高額になりがちなので、専門家による見積もりや市場調査をすることが大切です。

解体して土地活用

建物の状態によっては買主が見つかりにくいこともあります。その際は、建物を解体して「土地として活用」する方法もあります。更地にすることで引き渡し後の買主の負担が減るため、購入希望者にとって扱いやすい不動産になります。

立地条件によっては土地だけでも十分な収益を期待することが可能です。建物の規模にもよりますが、100～300万円程度の解体費用が発生するので、手取り額の計算に含めておくようにしましょう。

実家を売却する流れ

ここでは実家を売却する際の流れをご紹介します。

1. 相続登記の手続き

実家を相続した場合、相続開始から3年以内の「相続登記」が義務付けられています。実家を売却する前に必ず済ませておきましょう。

相続登記とは、亡くなった方の名義から相続人の名義に不動産の所有権を移転する手続きです。戸籍謄本・住民票・印鑑証明書といった必要書類を揃え、法務局で手続きを行います。

相続人が複数いる場合は、財産の分割方法について話し合った上で「遺産分割協議書」を作成するとスムーズに遺産相続を進められます。遺産相続については、必要に応じて弁護士・司法書士・税理士・行政書士といった専門家に相談しましょう。

2. 不動産査定の依頼

相続登記が完了したら、まずは不動産会社に価格査定を依頼しましょう。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」がありますが、より正確な価格を知るためには訪問査定を選択することをおすすめします。

査定結果を受け取る際は、建物の状態や立地条件、周辺の取引事例などが総合的に評価されていることを確認するのが大切です。これらの根拠をしっかり説明してくれる不動産会社が信用できるパートナーといえます。

3. 媒介契約の締結

査定結果や提案内容を比較した上で信頼できる不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますので、活動報告の頻度や広告方法といったサービス内容を確認して物件にぴったりの契約を選択しましょう。

4. 売却活動の開始

媒介契約を締結すると、不動産会社による本格的な売却活動が始まります。インターネット広告や新聞折込チラシ、店頭での物件紹介など、さまざまな方法で購入希望者を募集します。

内覧希望者が現れた場合、物件の魅力をアピールできるように清掃・整理整頓を行いましょう。価格交渉を持ち掛けられることも多いため、売却価格を事前に決めておくことが重要です。

5. 売買契約から引き渡しまで

買主が決まったら、売買契約を締結します。契約時に手付金を受け取り、引き渡し日や残代金の支払い方法などの詳細を決定するのが一般的です。

契約から引き渡しまでの期間は通常1ヶ月程度で、この間に買主が住宅ローンの本審査を受けます。引き渡し日には残代金の受領と同時に所有権移転登記を行い、鍵を引き渡します。引き渡しの際に固定資産税等の精算を行うケースが多いです。

6. 税金の処理

実家の売却により利益が発生した場合は、「譲渡所得税」が課税されます。売却した年の翌年2月中旬から3月中旬の間に確定申告を行い、必要に応じて納税しましょう。各種特例を適用する場合は、必要書類を添付して申告する必要があるため事前に税理士に相談しておくことをおすすめします。

実家を売却する際の留意点

実家の売却を成功させるためには、重要なポイントがいくつかあります。これらを見落とすと、後々トラブルに発展したり、希望価格で売却できなかったりする可能性があります。

主に留意すべきポイントは以下のとおりです。

• 相続人全員の合意の確認
• 敷地境界線の明確化
• 建物の状態確認
• 近隣への配慮

相続人が複数いる場合、財産の分割方法について全員が合意していることが重要です。実家が共有名義になっている場合、一人でも反対する相続人がいると売却できません。事前に相続人全員で話し合い、実家の処分方法を決めておきましょう。売却する際は売却価格、売却代金の分配方法も合意しておくとスムーズに進められます。

古い家の売買でありがちなのが、曖昧な敷地境界に関する隣地とのトラブルです。境界が不明確だと買主が住宅ローンを利用できない可能性もあります。測量士に依頼して隣地所有者との境界確認書を取得するなど、適切な対応をしておきましょう。

建物を売却する際は、不具合を直すか買主に告知することが大切です。引き渡した後に不具合が発見されるとトラブルになるため、売却前に建物の状態を確認して対応しておきましょう。

相続した実家を売却する際に利用できる税制上の特例

実家を売却する際は、税負担を軽減できる特例制度が用意されています。うまく活用して手取り額を最大化させましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除

被相続人が亡くなる直前まで住んでいた実家を相続人が売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

この特例を適用するためには、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。また、売却代金が1億円以下であることも要件のひとつです。譲渡所得税を大幅に節税できるため、該当する場合はぜひ活用しましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除

昭和56年5月31日以前に建築され、被相続人が一人で居住していた実家を相続した場合に適用できる特例です。以下のようなケースで譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

• 耐震基準を満たすリフォームを行った空き家の売却
• 空き家を解体した後の土地の売却

相続開始から3年を経過する年の12月31日までの売却が条件で、売却価格が1億円以下である必要があります。空き家問題の解決を促進する目的で創設された特例のため、適用要件が比較的厳しく設定されています。

相続税の取得費加算の特例

相続により取得した不動産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例です。取得費が増加することで譲渡所得税の負担を軽減できます。

相続税を支払った場合のみ適用できる特例ですが、売却により相続税の納税資金を補填するような場合には非常に有効な制度です。

おわりに

相続した実家を売却することで、維持費の削減やまとまった現金の確保といったメリットを得ることができます。利用する予定のない実家は、思い切って手離してしまった方が安心して暮らせることもあるかもしません。ただし実家を売却する際は、信頼できる専門家のアドバイスを受けながら適切な戦略を立てることが大切です。しっかりと計画を立て、理想の不動産売却を目指しましょう。

監修者コメント

相続税の節税のためには「優等生」となる不動産ですが、実は相続手続き全体においては「問題児」となることが多いです。家族内で不動産の分け方や誰が管理するかで揉めたり、不動産を相続したは良いが納税資金となる現金が十分にない...というシーンも散見されます。

そんな時の解決策が、不動産を売却して現金化することです。
現金化して納税資金として活用したり、相続人間でわかりやすい財産分割をして揉め事を防ぐことができます。

ただし不動産を売却するときは大きいお金が動くことが多いので、売買や譲渡取得税で大きな損をしないために、注意が必要です。まずは一度専門家へ相談してみることをおすすめします。

大切なご家族・ご親族を亡くされて大変な時期だからこそ、不動産の売却をスムーズに行って安心できる生活を過ごされることを願っております。

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