不動産売却を検討している方にとって、税金は避けて通れない重要な問題です。売却益が出た場合の譲渡所得税をはじめ、契約時の印紙税、登記手続きの登録免許税など、様々な税金が発生します。これらの税金を正しく理解し、適切な節税対策を講じることで、手取り額を最大化することが可能です。
本記事では、不動産を売却する際に発生する税金について詳しく解説します。不動産売却を考えている方はぜひご参考になさってください。
不動産売却で発生する税金の種類
不動産を売却する際は複数の税金が発生します。主な税金の概要と負担額を把握しておくことで、想定どおりの手取り額を残すことができます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が課税対象となり、所有期間によって税率が異なります。
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の場合は39.63%、長期譲渡所得（所有期間5年超）の場合は20.315%の税率が適用されます。ただし、居住用財産（自宅として住んでいる家など）の売却では、特例制度によって税負担を軽減することが可能です。特例制度については後述します。
印紙税
印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙代として支払う税金です。契約金額に応じて税額が決まります。令和9年3月31日までに作成される契約書に関しては軽減税額が適用され、以下の金額が定められています。
- 10万円超、50万円以下：200円
- 50万円超、100万円以下：500円
- 100万円超、500万円以下：1,000円
- 500万円超、1,000万円以下：5,000円
- 1,000万円超、5,000万円以下：10,000円
- 5,000万円超、1億円以下：30,000円
- 1億円超、5億円以下：60,000円
売主と買主がそれぞれ契約書を保有する場合は、双方が印紙税を負担するのが基本です。電子契約を利用することで印紙税を節約できる場合もあるため、不動産会社に確認してみましょう。
登録免許税
登録免許税は、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きで発生する税金です。抵当権抹消登記の場合は不動産1つにつき1,000円、マンションの場合は土地と建物で2つの扱いとなるため2,000円の登録免許税がかかります。司法書士に登記手続きを依頼する場合は、登録免許税に加えて「司法書士報酬」も必要になることを覚えておきましょう。
消費税
個人が居住用不動産を売却する場合、消費税は原則として非課税です。ただし、事業用不動産の売却や、個人であっても不動産売買を事業として行っている場合は消費税の課税対象となります。また、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬には消費税がかかるため、これらの費用を含めて総額を把握しておくことが重要です。
不動産売却における譲渡所得税について
不動産売却で特に留意すべき税金は「譲渡所得税」です。売却益が発生した場合に課税される税金で、所有期間や居住状況によって税額が大きく変わります。特に居住用財産の場合は、3,000万円の特別控除をはじめとする優遇制度を活用することで、大幅な節税を期待できます。
譲渡所得税の仕組み
譲渡所得税は、不動産を売却した際の利益に対して課税される所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。
所有期間が5年を超える長期譲渡所得の場合、税率は所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計20.315%となります。
譲渡所得税がかからないケース
マンション売却で譲渡所得税がかからない主なケースは、「売却損が発生した場合」と「3000万円の特別控除により譲渡所得がゼロになった場合」です。
購入時より売却価格が低い場合は譲渡損失となり、譲渡所得税は発生しません。また、居住用財産の売却では3,000万円まで所得から控除できるため、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかかりません。
さらに、相続した不動産を売却する場合は、相続開始から3年10ヶ月以内であれば相続税の取得費加算の特例を利用でき、譲渡所得を圧縮できる可能性があります。
譲渡所得および譲渡所得税の計算方法
譲渡所得および譲渡所得税の計算は以下の式で行います。
- 譲渡所得：譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除額
- 譲渡所得税：譲渡所得 × 税率
【具体例：3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、仲介手数料など譲渡費用が150万円かかった場合】
譲渡所得 = 4,000万円－3,000万円－150万円 ＝ 850万円
このマンションが居住用で3,000万円の特別控除を適用できれば、850万円－3,000万円でマイナスとなるため、譲渡所得税はかかりません。
一方、投資用マンションで特別控除が適用されない場合、長期譲渡所得の税率は20.315%なので、以下のように譲渡所得税が算出されます。
譲渡所得税 = 850万円 × 20.315% = 約173万円
マンション売却に関係する特例や控除
マンション売却時の税負担を軽減するため、様々な特例制度が設けられています。これらの制度を適切に活用することで、数百万円単位の節税効果を得ることができます。ただし、それぞれ適用条件が定められているため、事前に要件を確認することが重要です。
3,000万円特別控除
居住用財産を売却した場合に適用される最も重要な特例制度です。譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、多くのケースで譲渡所得税を大幅に軽減または非課税にできます。
主な適用条件は以下のとおりです。
- 売却する不動産が自分の居住用であること
- 売却先が配偶者や直系血族でないこと
- 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があるため、タイミングに注意が必要です。
買い替え特例
居住用財産を売却して新たに居住用財産を取得する場合に適用される特例制度です。一定の条件を満たせば、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができます。ただし、3,000万円の特別控除との併用はできないため、どちらが有利かを慎重に検討する必要があります。
主な適用条件は以下のとおりです。
- 売却価格が1億円以下であること
- 売却した年の前年から翌年までの3年間に新居を取得すること
- 新居の床面積が50平方メートル以上であること
などが定められています。
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産を売却した場合に適用される特例制度です。3,000万円の特別控除と併用でき、控除後の譲渡所得6,000万円以下の部分について税率が軽減されます。
通常の長期譲渡所得の税率20.315%に対し、軽減税率では14.21%となるため、大きな節税効果が期待できます。ただし、売却した年の1月1日において所有期間が10年を超えていることが条件となるため、売却タイミングの調整が重要です。
その他の控除制度
相続により取得した不動産を売却する場合は、相続税の取得費加算の特例を利用できる可能性があるのでチェックしておきましょう。相続開始から3年10ヶ月以内に売却すれば、譲渡所得を計算する際に支払った相続税の一部を取得費に加算できます。
また、空き家に係る譲渡所得の特別控除として、相続した空き家を売却する場合に最大3,000万円の控除を受けられる制度もあります。
これらの制度には複雑な適用条件があるため、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。
マンション売却における節税のポイント
効果的な節税を実現するには、税制の仕組みを理解し、計画的に売却を進めることが重要です。以下のポイントを意識することで、税負担を大幅に減らせる可能性があります。
所有期間を5年超にして長期譲渡所得にする
不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡所得では税率が39.63%ですが、5年を超えてから売却することで20.315%に軽減可能です。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されるため、購入から5年経過していても、1月1日時点で5年に達していなければ短期譲渡所得として扱われます。数ヶ月の違いで税率が倍近く変わるため、売却タイミングは慎重に検討しましょう。
取得費や譲渡費用を正確に把握し経費計上を最大化する
譲渡所得を圧縮するために、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することが重要です。
取得費には購入代金だけでなく、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税のほか、購入後のリフォーム費用や設備の取り替え費用も含めることができます。
譲渡費用には仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取り壊し費用などを計上できます。領収書や契約書を整理し、計上できる費用を最大化しましょう。
3,000万円特別控除の適用条件を満たす売却タイミングを選ぶ
居住用財産の3,000万円特別控除は最も効果の高い節税制度ですが、「住まなくなってから3年を経過する年の12月31日まで」という期限があります。また、前年および前々年にこの特例を受けていないことも条件ですので、複数の不動産を所有している場合は適用のタイミングを調整する必要があります。
転勤などで一時的に住まなくなった場合でも、将来戻る予定があれば特例を適用できる場合があるため、状況に応じて専門家に相談しましょう。
買い替え特例と3,000万円控除の有利な方を選択する
買い替え特例と3,000万円の特別控除は併用できないため、どちらが有利かを慎重に検討することが重要です。
譲渡所得が3,000万円以下であれば「3,000万円控除」を選択することで完全に非課税となります。一方、譲渡所得が3,000万円を大幅に超える場合や、新居の取得予定がある場合は「買い替え特例」が有利になる可能性があります。
将来の売却予定や税率の変更も考慮して、長期的な視点で判断しましょう。
おわりに
不動産売却では譲渡所得税・印紙税・登録免許税などの税金が発生しますが、所有期間が5年を超えていれば税率をほぼ半減でき、居住用財産なら3,000万円特別控除により大幅な節税が可能です。
税制は複雑ですが、しっかり理解して適切な節税対策を講じることで手取り額を最大化できます。必要に応じて専門家に相談し、サポートしてもらいましょう。
この記事を監修した人
株式会社ユナイテッドリバーズ 代表取締役 沢辺敦志（さわべあつし）
千葉県出身。自身の自宅購入時に、不動産仲介会社に不満を持ったことをきっかけに不動産売買仲介業を開業する。
自身の苦い経験から、受付・接客業務に特にこだわってチームづくりを心がけてサービス運営している。
趣味は料理、二児の父。
【保有資格】宅地建物取引士、FP他